郑州迎来降价潮 房子还能买吗？

郑州，迎来降价潮

最近，“郑州房价连跌三年”这个话题引发热议，作为在本地深耕多年的从业人士，我想向大家分享下真实的一线市场，以及对后市的看法。

近期郑州楼市最热门的事件，莫过于万科兰乔圣菲腰斩式的降价。这个楼盘位于郑州热门远郊板块绿博片区，2017年楼市形势大好之时一度卖到14000元/㎡，今年市场跌入冰点，开发商的日子日益艰难。为了更快促进回款，该楼盘近期推出了七千出头的骨折价。

消息一出，舆论哗然。前期购买的老业主忿忿不平，纷纷吐槽之前为绿博站过台的自媒体大V，这也引发了圈内新一轮的讨论。而在这其中，最核心的问题是，郑州房产是否还能继续投资?

诚然，这是一个关乎购房人群信心的问题。今年，购房者见到了各种开发商保命式的降价。

曾经鄙视链顶端的北龙湖区域，碧源荣府从原有45000-48000元/㎡，降到了26000-28000元/㎡，每平米直减2万;

在主城三环区域，泉舜上城这个郑纺机地王的邻居，推出15000左右的特价房，相较于之前的销售价格降了2000-3000元/㎡;

在耀眼的潜力发展区域滨河国际新城，海马清风公园这个品质盘的代表，从原有17500元/㎡的价格降至1.4w;

在热门远郊绿博区域，融创观澜壹号，推出了8500-9500元/㎡的特价房。价格从14000-15000元/㎡直减6000。

……

这些以“特价”为噱头的降价，似瘟疫一样蔓延。最初从远郊、后来到近郊、主城，最后，似乎每个片区都在降价，每个楼盘都在促销。

业内人士调侃：“这年头，哪个楼盘要是没有几套特价房，都不好意思让客户到现场看盘。”

特价房源四面开花，价格没有最低，只有更低，击溃了买房人的信心。很多人，对郑州房价的未来很迷茫，甚至不少人对郑州这座城市都不再看好。市场看衰情绪浓厚。

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这座城市，仍有较大潜力

今年，太多的人问我：郑州的未来会怎么样，房子还能买吗?

一般这种情况下，我都会斩钉截地回答：能买，现在是入手的好时机。

对于郑州的未来，持有郑州房产的价值，我是长期看好的。

一座城市房价的组成，大体上可以分为两个部分，一是城市基本面，这里包含城市的产业发展，经济、人口增速，城镇化率等因素，是房价的根基，决定长期房价的趋势。

另一部分是可变因素，包含土地供求、金融政策、突发情况等，这些是城市房价短期波动的原因，影响短时间内城市的房价。

这两大部分因素影响房价的趋势和波动。按照这个逻辑，我们可以一起来看看郑州的房价，分析这座城市的未来。

先来看看郑州的基本面。

从经济发展来看，作为中部大省的省会，郑州是一个典型的单核城市，河南举全省之力来发展它。背靠1亿人口和广大的中部腹地，再加上全省资源的倾斜，郑州的经济发展一直处于快车道中。

2005年，GDP在主要城市排名第27位，经过14年的发展，到2019年，上升至15位。几乎每一年郑州都能实现一个或两个位次的前进，而且这种前进是稳扎稳打的。

从人口和城镇化率来看，郑州目前仍然处于人口净流入阶段。2018年郑州市常住人口总量首次突破千万大关;2019年，净流入人口46万人，这种持续流入的情况还会持续。

因为河南省的城镇化率较全国水平来说是较低的，而郑州又是单核的省会城市，随着河南省城镇化的推进，未来依然会有大量人口流入。

随着近几年米字型高铁的形成、新型大数据产业的引入，郑州在城市发展和城市曝光度上都有较大的提升。未来，郑州很有可能成为北方的第三城。

所以说，这座城市的基本面是没有问题的，未来发展依然有较大潜力。

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郑州房子还能买吗?

那为何郑州近几年的房价一直处于跌跌不休的状态呢?

这个得从土地供求和短期政策说起。

受2016年房价暴涨的影响，从2017年开始，政府加大土地供应，之后郑州的土地供求基本上处于供过于求的状态，由此导致近一两年郑州的商品住宅市场供应量大增。

2019年的8月至今，郑州的商品住宅供应量井喷，库存自2019年11月以来一直保持在11个月以上，高峰期甚至达到21.7个月。

供应大幅增加的同时，郑州的购房需求却在近两三年内减少。

为抑制2016年的房价暴涨再次出现，郑州较早启动了调控。到2017年，构建了限购、限贷、限售、限价、限签的五限政策体系。政策实施力度之大，范围之广、执行之严，前所未有。此后的一到两年，市场需求得到极大的抑制。

2020年又遭遇新冠疫情，经济环境大受影响，政策与经济大环境叠加，客户需求进一步减少。

供应增加，需求减少，供需失衡成了近两年郑州楼市的常态。而且在可预见的一到两年内，这种状况还会持续下去。这便是目前郑州楼市的真实情况。

除了供需失衡之外，今年的房价下跌，开发商争先保命跑量也起到了很大的作用。

今年8月，房企融资的三道红线政策出台，紧紧扼住了各大开发商的喉咙。即使是宇宙房企恒大，也爆出了债务问题。所以在这样的环境下，各大开发商争先降价跑量，造成连锁式的反应，价格和销量双双下降。

郑州楼市的寒冬是由供需失衡与经济、政策环境叠加所产生的结果，属于短期的波动范围，与城市的基本面没太大关系。未来的长周期内，仍会呈现长期慢牛的态势，这种价格短期涨跌的波动也很正常。

在未来，郑州楼市也仍然存在短时间内价格迅速拉升的可能，不过需要等某个特定的时机。

在这种长期慢牛+短期波动的态势下，郑州的房产当然可以买，但是买的过程中就需要更加仔细甄别具体楼盘。不同楼盘在未来升值方面存在较大差异。

如同大盘慢牛行情之下选择优质股票，楼盘慢牛态势之下我们要精选优质盘，选盘之后做好长持准备，长持的时间有可能是七年、八年或者十年。这是关于房产的价值投资。

买房就是买一个城市的股票，郑州仍然是一只潜力股，当我们认清大势之后，就抛弃那些波动的干扰，做好选筹配置，去等待长期的回报。

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环郑投资需谨慎

还有一个现象需要我们注意。

在郑州楼市寒冬之际，环郑地区市场却热火朝天。洛阳、南阳等地楼市供需两旺，价升量长。

其实，这主要受益于2016年的去库存政策，以及2017-2018年的棚改货币化安置造成了客户需求井喷式的爆发，拿到拆迁款的人们又重新将资金投入到房产当中。

同时郑州房价的暴涨撩拨了很多人的神经，但后期启动的严格五限政策使很多人失去了郑州买房资格，将部分购房需求挤压到了周边区域。

洛阳这种地级市的市场容量本来就不大，遇到短期的需求释放，楼市便呈现出了烈火烹油的态势。但是目前各个地市入库存已接近尾声，接下来有很大可能进入高位盘整期，因此现场入场需要格外谨慎。